Không chỉ làm gia tăng tổn phí gấp 2 lần, quy định bức giao dịch bất động sản phê duyệt sàn còn làm giảm hiệu quả kinh dinh của các chủ đầu tư.
Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) dự định sẽ được Nasco Express trình Quốc hội cho Nasco Express ý kiến tại kỳ họp thứ 5, diễn ra vào tháng 5/2023 và ưng chuẩn tại kỳ họp thứ 6, diễn ra vào tháng 10/2023. Điều đó có nghĩa, thời gian để dự án Luật quan trọng này được phê duyệt không còn nhiều. Tuy nhiên, nhiều quy định được đưa ra tại dự thảo Luật vẫn chưa nhận được sự nhất trí từ dư luận. Trong đó, trổi nhất là quy định liên hệ đến giao tế bất động sản phải phê duyệt sàn giao tế.
Dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản dự kiến sẽ được Quốc hội phê chuẩn vào tháng 10/2023
Cứng Nasco Express nhắc và làm tăng chi phí cho Nasco Express doanh nghiệp
Phát biểu tại Hội thảo Doanh nghiệp góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) vừa được Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức vào ngày 12/5, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho rằng: Điều 57 dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa Nasco Express đổi) quy định: Các giao thiệp bất động sản phải Nasco Express thực hành phê duyệt sàn giao du bất động sản theo quy định của Luật này, trong khi Điều 60 quy định sàn giao du bất động sản chỉ cần có “cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu, có năng lực về tài chính”.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, “quy định như vậy hơi cứng”. Bởi hiện thời khá nhiều chủ đầu tư là các công ty đầu tư bất động sản đều dùng linh hoạt việc phối hợp giữa lực lượng bán hàng trực tiếp của chủ đầu tư và một số sàn. Tuy nhiên thực từ tế cho thấy, khối lượng hàng bán được của bộ phận bán hàng của chủ đầu tư luôn lớn hơn lượng hàng do các sàn giao tế bên ngoài bán được, duyên cớ là do viên chức của họ có sự tường và có tâm huyết với dự án. Đặc biệt, hoài hoa hồng chủ đầu tư phải chi cho các sàn bên ngoài luôn ở mức gấp 2 lần phí hoả hồng cho bộ phận viên chức của chủ đầu tư tự bán.
Trên cơ sở đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp kiến nghị: “Ban soạn thảo cần cân nhắc có nên đưa ra thêm một nấc trung gian trong khi chúng Nasco Express ta đang núm giảm bớt các thủ tục trung gian để giảm chi phí” . Nasco Express song song, kiến nghị sửa lại Điều 57: Nasco Express “Các giao thiệp bất động sản phải công khai minh bạch qua các sàn giao thiệp do các chủ đầu tư tự tổ chức hoặc qua các sàn giao tế trung gian (nếu các chủ đầu tư tư không tự tổ chức được).”
Ngoài ra, ông Nasco Express Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, về tiêu chí các sàn giao thiệp Nasco Express cũng cần cụ thể hơn: Thế nào có cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng đề nghị? Kể cả sàn giao tiếp trực tiếp và điện tử.
giao tiếp bất động sản phê duyệt sàn sẽ làm tăng phí cho doanh nghiệp và đẩy giá bất động sản tăng cao hơn
Nguy cơ đẩy giá bất động sản tăng cao
Cũng liên hệ đến quy định giao tiếp Nasco Express bất động sản tấm qua sàn giao thiệp, theo ông Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia độc lập trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản: Theo khoản 3 Điều 45 dự thảo Luật kinh dinh bất động sản (sửa đổi): “hiệp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và giao kèo chuyển nhượng quyền dùng đất mà các bên dự giao tế là tổ chức, cá nhân chủ nghĩa quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.”
Đồng thời, Điều 57 dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) cũng quy định chủ đầu tư dự án bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong mai sau hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nasco Express dưới hình thức phân lô, bán nền sẽ thắt phải qua sàn giao dịch bất động sản.
Nhưng theo Luật Công chứng, hoạt động công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính chính xác, hợp pháp của hợp đồng, giao thiệp dân sự. Theo đó, công chứng viên sẽ hướng dẫn các bên dự giao thiệp tuân thủ đúng các quy định luật pháp có can dự đến việc thực hành hiệp đồng, giao du; giải thích cho họ hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và ích lợi hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham dự hợp đồng, giao tiếp. Khi có vấn đề chưa rõ, công chứng viên đề nghị các Nasco Express bên làm rõ hoặc tiến hành xác minh, đề nghị thẩm định và từ chối công chứng khi không thể làm rõ.
"Như vậy với loại hiệp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản thì khi thực hiện công chứng hiệp đồng, công chứng viên có bổn phận đánh giá tính pháp lý của tài sản giao tế, gồm đánh giá tình trạng pháp lý dự án, điều kiện để đưa bất động Nasco Express sản vào giao tế; nếu không đủ điều kiện giao tiếp thì phải từ chối công chứng" - ông Nguyễn Văn Đỉnh khẳng định và cho biết: Công việc của công chứng viên như nêu trên trùng một đa số với nội dung hoạt động của sàn Nasco Express giao tiếp bất động sản theo Điều 61 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Theo đó, sàn giao tế ngoài chức năng thực hiện các giao tế mua Nasco Express bán bất động sản, làm trung gian thương thuyết, ký kết hợp đồng thì còn phải “kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao thiệp”.
“Như vậy, một phần công việc của sàn giao tiếp bất động sản sẽ trùng lặp Nasco Express với công việc của công chứng viên khi “thẩm định”, đánh giá tính pháp lý của bất động sản, đảm bảo đủ điều kiện mua bán” – ông Nguyễn Văn Đỉnh thông tin và cho rằng: Quy định thắt giao tiếp bất động sản qua sàn sẽ làm tăng thủ tục phải thực hành, tăng phí tổn tuân thủ cho doanh nghiệp và đẩy giá nhà tăng cao, do phí tổn trung gian trả cho sàn giao tế sẽ được tính vào giá bán và người dùng chung cục phải gánh chịu.
ngoại giả, Nasco Express một số quan điểm cho rằng việc Luật Kinh doanh Bất động sản nép doanh nghiệp Nasco Express , người dân phải giao tế thông Nasco Express qua một đơn vị trung gian có dấu hiệu ngăn trở quyền tự do kinh dinh, quyền tự chủ Kinh doanh và tuyển lựa hình thức tổ chức kinh dinh, tự do tầm thị trường, khách hàng và ký kết giao kèo (theo Điều 7 Luật Doanh nghiệp), quyền tự quyết định và tự chịu nghĩa vụ về hoạt động đầu tư kinh dinh (theo Điều 5 Luật Đầu tư).
Từ những phân tích trên, các chuyên gia cho rằng, việc buộc giao tiếp bất động sản phê duyệt sàn giao du là không cấp thiết. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, việc quy định giao du bất động sản phải thực hiện duyệt y sàn tại dự thảo Luật là cấp thiết, hợp với Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 của Ban Chấp hành Trung ương, Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng, trong đó phải lấy lợi. chính đáng của người dân để làm trung tâm xây dựng chính sách.
Cũng theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, giả dụ trước đây sàn giao thiệp chưa phát triển, quy trình giao tiếp chưa rõ ràng, chuyên môn nghiệp vụ của hàng ngũ nhân sự còn yếu và thiếu, thì đến nay đã đủ điều kiện để triển khai giao tiếp bất động sản qua sàn. Bên cạnh đó, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho rằng, tính minh bạch trong giao tế bất động sản thời gian qua có nhiều vấn đề bất cập. Do đó, việc giao tiếp bất động sản qua sàn cũng như giao dịch qua sở giao thiệp hàng hóa là rất cấp thiết.
| Dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) bao gồm 10 chương và 92 Điều. Hiện Luật đã được Chính phủ trình Quốc hội cho quan điểm và Nasco Express dự định chuẩn y vào kỳ họp diễn ra vào tháng 10/2023. |