Tiềm năng và dư địa phát triển của phân khúc nhà ở tầng lớp tại Việt Nam đang còn rất lớn. Tuy nhiên, với các chính sách như hiện tại, đa phần các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang “nhìn trước ngó sau" với phân khúc "khó nhằn" này.
Nhà ở xã hội dẫn dắt thị trường thời gian tới
Năm 2023, thị trường bất động sản toàn cầu được dự báo sẽ diễn biến chậm lại. Thị trường Việt Nam cũng khó tránh khỏi những tác động. Tuy nhiên, theo dự báo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã ban bố tại Hội thảo “Bắt mạch Thị Nasco Express trường bất động sản và dự báo”, phân khúc nhà ở tầng lớp, nhà ở bình dân sẽ tăng trưởng bởi dư địa phát triển tỉnh thành vẫn đang lôi cuốn sự quan tâm của các nhà đầu tư.
Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, dự báo nhu cầu về nhà ở thời đoạn 2021 - 2030 sẽ đấu gia tăng, đặc biệt tại khu vực Nasco Express thành thị. Tỷ lệ dân số thành phố hiện khoảng 40% và Nasco Express sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2030. Với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở thành thị. Hai thành thị lớn có sức hút dân số cao, đòi hỏi Nasco Express gia tăng nhanh diện tích nhà ở tỉnh thành là Hà Nội và TP.HCM, sẽ chiếm trên 50% diện tích đất thành phố của cả nước Nasco Express và 75% tăng trưởng không gian đô thị với khoảng 2/3 lượng nhu cầu nhà ở hàng năm.
Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, việc phát triển nhà ở tầng lớp vừa là để đáp ứng nhu cầu cần yếu của đối tượng chính sách vừa là đòn bẩy kích thích dòng chảy kinh tế, hoạt động của 38 ngành nghề khác có liên tưởng đến thị trường bất động sản.
Theo thống kê của Bộ Xây Nasco Express dựng, đến nay, trên địa bàn cả nước đã hoàn thành 301 dự án nhà ở từng lớp khu vực thị thành với khoảng 155.800 căn, tương đương với tổng diện tích 7,8 triệu mét vuông.
Nguồn cung nhà ở từng lớp đạt được từ thực tại còn một khoảng cách quá lớn so với kỳ vọng đặt ra. căn do do quá Nasco Express trình khai triển phát triển nhà ở tầng lớp còn gặp phải nhiều khó khăn, vướng mắc.
Khó khăn xuyên suốt quá trình khai triển
thời kì qua, Nhà nước đã có nhiều nạm trong việc ban hành chính sách nhằm cuộn doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở tầng lớp, cải thiện nguồn cung phân khúc nhà ở từng lớp. Tuy nhiên, những chính sách này vẫn còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ, tạo ra nhiều điểm nghẽn khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở từng lớp.
Ngoài các chính sách đã được đưa ra, muốn thực hiện thành công đề Nasco Express án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở từng lớp, quốc gia cần nghiên cứu ban hành thêm các cơ Nasco Express chế đặc thù riêng, đặc biệt là về vốn và quỹ đất để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển dự án nhà ở từng lớp (NƠXH).
Theo đó, Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP quy định: “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu tỉnh thành có quy mô dùng đất từ 2ha trở lên tại các tỉnh thành loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các đô thị Nasco Express loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền ưng chuẩn, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội”.
Tuy nhiên, không phải dự án nhà ở thương nghiệp nào cũng hợp để xây dựng NƠXH trong cùng dự án, nhất là tại các dự án nhà ở cao cấp, dự án nhà ở trung cấp. Việc bố trí 20% quỹ đất bên trong dự án tỉnh thành, nhà ở thương nghiệp vô hình chung sẽ phá vỡ tổng thể dự án.
Theo VARS, điều này dẫn đến các tiện ích, phong cảnh trong dự án thiếu đồng bộ, giảm giá trị sử dụng của nhóm đối tượng cao cấp. trái lại, người dân có thu nhập nhàng nhàng, Nasco Express thấp cũng sẽ khó có thể thích ứng được trong khu vực chất lượng cao. Kết hợp xã hội chẳng thể đạt được bằng cách phối hợp nhiều nhóm đối tượng thu nhập khác nhau trong cùng một không gian sống. Tại một số địa phương như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, hồ hết các dự án đều có quy mô nhỏ, tại vị trí có giá trị Nasco Express lớn, việc yêu cầu Nasco Express bố trí quỹ đất 20% là rất khó thực hành.
vì thế, VARS cho rằng, nên giao 20% quỹ đất cho chính quyền Nasco Express địa Nasco Express phương tổ chức thực hiện, UBND tỉnh phải tính toán nhu cầu quỹ đất khi lập quy hoạch.
Qua kinh nghiệm quốc tế, hầu hết các nước đều có quỹ nhà ở địa phương cho người lao động thuê, dưới hình Nasco Express thức đất thuộc chính quyền, giao cho doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho thuê theo giá quy định.
Ví dụ như tại Hà Lan, với quy mô cho thuê nhà ở xã hội khoảng 31%, Hiệp hội Nhà ở tại sơn hà này luân chuyển vốn theo nguyên tắc quay vòng, thu nhập nhận được từ việc cho thuê và bán nhà sẽ đủ để trang trải khoảng đầu tư của họ vào nhà ở giá rẻ mới hay tân trang, cải tạo Nasco Express khu phố (đầu tư cộng đồng). Hay tại một số khu vực ở Hoa Kỳ, các quy định yêu cầu phát triển nhà Nasco Express ở giá rẻ theo 1 trong 3 cách: tỷ lệ % các đơn vị phát triển dự án phải có giá cả phải chăng; tỷ lệ % xây dựng ngoài các đơn vị có giá cả phải chăng hoặc tiền mặt trả vào quỹ nhà ở.
Thứ hai là vấn đề nguồn vốn và lãi suất. Trong chương trình phục hồi và phát triển kinh tế-xã hội đã xây dựng hai chính sách tương trợ cho nhà ở từng lớp. đầu tiên là Nasco Express tương trợ cá nhân vay ưu đãi, đến hết tháng 10/2022, nhà băng Nasco Express Chính sách tầng lớp đã giải ngân được 3.017 tỷ đồng cho 8.379 khách hàng thuộc đối tượng vay để mua, thuê mua nhà ở từng lớp, nhà công nhân, xây dựng mới hoặc cải tạo, tu chỉnh nhà ở. Chính sách thứ hai là tương trợ lãi suất 2%/năm, tối đa 40.000 tỷ đồng ưng chuẩn hệ Nasco Express thống nhà băng thương mại để cho vay với một số ngành, lĩnh vực, trong đó Nasco Express có cải tạo chung cư cũ, xây Nasco Express dựng nhà ở xã hội, nhà cho công nhân. Tuy nhiên, đến nay chưa có dự án nào được vay vốn từ chương trình hồi phục. thực tiễn, bây giờ các doanh nghiệp khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn nhà băng thì các dự án nhà ở xã hội cũng khó lòng triển khai.
Thứ ba là trình tự thủ Nasco Express tục đầu tư xây dựng, Nasco Express mua - bán nhà ở tầng lớp còn phức tạp và kéo dài, khó khăn hơn cả nhà ở thương mại, tạo rào cản chủ đầu tư tiếp cận loại hình nhà ở này. Quỹ đất 20% khi giao cho doanh nghiệp phải tổ chức đấu thầu, đấu giá, khó chọn lọc nhà đầu tư.
rốt cuộc là giá bán bị khống chế , lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng hoài đầu tư. Nguồn vốn tắc nghẽn, uổng tiếp Nasco Express cận tài chính, uổng đầu vào tăng cao trong khi trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua, bán nhà ở xã hội còn phức tạp và kéo dài, gây tốn kém cho doanh nghiệp khiến giá nhà ở tầng lớp xây mới tại nhiều nơi cao gần bằng giá nhà ở thương nghiệp. Thị trường thứ cấp ghi nhận hiện tượng giá nhà ở tầng lớp tại các tỉnh thành lớn tăng gấp đôi sau 5 năm sử dụng. Đặc biệt là định mức Nasco Express xây dựng đã quy định thấp hơn thực tiễn thị trường dẫn đến doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở từng lớp có khả năng lỗ nặng. Do đó, VARS cho rằng, những điều này không quyến rũ và khó thu hút doanh nghiệp dự phát triển nhà ở tầng lớp.
Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ toạ kiêm Tổng Nasco Express Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, “nếu phát triển nhà ở từng lớp y chang nhà ở thương mại rồi đưa ra những khung giá không Nasco Express ăn nhập với điều kiện thị trường, các nhà đầu tư rõ ràng không quan tâm. Làm ra sản phẩm còn phải xin duyệt y về giá bán, cùng những thủ tục thậm chí phức tạp hơn nhà ở thương mại, được miễn mỗi tiền dùng đất để làm lợi thế giảm giá thành”.
Ông Thanh nhấn mạnh cần phải thay đổi tư duy làm. Phải làm để người dân có thể sinh sống lâu dài, hoặc khi họ vượt lên một tầm khác thì người Nasco Express đến sau có nhịp sở hữu. Muốn tiện tặn tổn phí phải thực hiện các dự án quy mô lớn, còn làm nhỏ không thể giảm. Nếu không làm quy mô lớn, giá vốn khoảng 20 triệu/m2 là bình thường. dù rằng vậy, khống chế giá cả lại làm giảm chất lượng nhà, người dân vào ở bị xuống cấp ngay.
Từ những lập Nasco Express luận này, ông Thanh đánh giá không nên chỉ nghĩ đến việc xây nhà ở xã hội giá rẻ, song song cần có cơ chế, quy định để những người không thuộc Nasco Express diện sử dụng nhà ở từng lớp nữa chuyển nhà cho nhóm người đang khó khăn hơn. Điều này giúp thị trường có tính uyển chuyển, lôi cuốn nhà đầu tư, người dân cũng có dịp hưởng lợi.
Phương Hoàng
Nhịp sống thị trường